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L’acquisto della prima casa

Tra i diversi temi fiscali che interessano la famiglia quello che forse suscita maggiore interesse riguarda le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”.

Quando si acquista la "prima casa" è bene sapere, anzitutto, quali e quante sono le imposte da pagare.

Le imposte dovute sull’acquisto della casa rientrano nella categoria delle imposte indirette (Iva, registro e imposte ipotecaria e catastale).
Se il venditore è un soggetto Iva, l’acquirente è tenuto al pagamento dell’Iva (4%) e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna).
Nel caso di acquisto da un privato, bisognerà invece pagare l’imposta di registro (3%) e, in misura fissa, le imposte ipotecaria e catastale (168 euro ciascuna).
La base imponibile per l’applicazione dell’imposta di registro è data dal valore dell’immobile dichiarato nell’atto.
Per le cessioni soggette all’Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti.

 

Requisiti soggettivi

• L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile che si acquista;
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• se l’acquirente è un cittadino residente all’estero (iscritto all’AIRE) non deve possedere sul territorio italiano altro immobile.

Come si vede dalla tabella, l’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, proprio per la sua specifica rilevanza sociale, si concretizza nel pagamento delle imposte in misura ridotta.
Per usufruirne non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, ma è sufficiente la sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi previsti dalla normativa e sintetizzati nella seguente tabella.
 

Requisiti soggettivi

• L’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2.8.69;
• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui:
  • l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula;
  • l’acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza;
  • ha sede o svolge l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro.
• Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato.

Le riduzioni delle imposte competono, inoltre, quando si acquista un’unità immobiliare considerata “pertinenza”. In particolare, è possibile fruire dell’agevolazione, anche se l’acquisto avviene con atto separato, con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

• cantina o soffitta (categoria catastale C/2);
• garage o box auto (categoria catastale C/6);
• tettoia o posto auto (categoria catastale C/7).

Quando si decade dall’agevolazione
Il contribuente perde i benefici “prima casa” quando:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto siano false;
• non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Non sono agevolati i meri progetti di future (ed eventuali) sistemazioni abitative, ma attuali e concrete utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazione da parte di acquirenti.

La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione, pari al 30% dell’imposta stessa.

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